Contratto di locazione ad uso commerciale

Cosa sapere sul contratto di locazione ad uso commerciale

Finalmente è arrivato il momento di aprire la nostra attività in franchising. Abbiamo già individuato il locale che fa per noi (vedi come individuare la location giusta), abbiamo già trovato l’accordo per il canone mensile e ora non ci resta che mettere la firma sul contratto di locazione. Prima di farlo però è opportuno sapere alcune cose.

La durata

Il contratto d’affitto ad uso commerciale è di 6 anni con tacito rinnovo per altri 6. Se si tratta invece di strutture alberghiere la durata minima è di 9 anni rinnovabili alla scadenza per altri 9 anni 9. Alla prima scadenza dei 6 o 9 anni, il proprietario del locale, in alcuni casi particolari, può esercitare la facoltà di diniego del rinnovo. I casi particolari sono tre:

1) nel caso in cui il locatore abbia intenzione di demolire l’immobile per ricostruirlo, oppure procedere alla sua integrale ristrutturazione o ad un completo restauro

2) nel caso in cui il locatore intenda adibire l’immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;

3) nel caso in cui il locatore intenda adibire il locale all’esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività indicate nell’articolo 27, o, se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all’esercizio di attività tendenti al conseguimento delle loro finalità istituzionali.

Esiste poi la possibilità di stipulare contratti per periodi più brevi, ad esempio nei casi in cui l’attività che andrà esercitata nel locale, per sua natura a carattere transitorio, vedi i temporary store, negozi che hanno una durata limitata e che per loro natura terminata la merce o la stagione chiudono.

Recesso del conduttore

il conduttore può recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone informando il locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione.

La sublocazione

Il conduttore può sublocare il locale o cedere il contratto di locazione nel caso in cui venga venga insieme ceduta o locata l’azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento anche se quest’ultimo non è d’accordo. Il locatore ha trenta giorni di tempo dalla ricevuta della raccomandata se ci sono gravi motivi.

Successione nel contratto

In caso di morte dell’affittuario, succedono al contratto chi, per successione o per precedente rapporto risultante da atto di data certa anteriore alla apertura della successione, hanno diritto a continuarne l’attività Se l’immobile è adibito all’uso di più professionisti, artigiani o commercianti ( studi associati) e uno solo di essi è titolare del contratto, in caso di morte gli succedono nel contratto, in gli altri professionisti, artigiani o commercianti.

Nelle ipotesi di recesso del titolare del contratto, succedono nello stesso gli altri professionisti, artigiani o commercianti. In tal caso il locatore può opporsi alla successione nel contratto, per gravi motivi.

Indennità di avviamento commerciale

L’Indennità di avviamento commerciale è sancita dal ‘art. 34 della legge 392/78 La legge stabilisce in maniera tassativa e dettagliata i casi in cui il conduttore ha diritto di ricevere da parte del locatore l’indennità

Diritto di prelazione

Nel caso in cui il locatore intenda vendere l’immobile dato in affitto, deve informare il conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario.

Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione.

Uso diverso da quello pattuito

Se il conduttore utilizza l’immobile in modo diverso da quello pattuito, il locatore può chiedere la risoluzione del contratto entro tre mesi dal momento in cui ne ha avuto conoscenza e comunque entro un anno dal mutamento di destinazione.

idee franchising

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